Tipp: Keine Lust zu lesen? Dann starten Sie doch einfach kostenlos unseren Online-Sachenrecht-Kurs als Live-Repetitorium oder als Studio-Repetitorium. Bild: "brain" von Allan Ajifo. Lizenz: CC BY SA 2. 0
Hintergrund
Bei der Hypothek handelt es sich um ein dingliches Sicherungsrecht, das ist den §§ 1113 ff. BGB geregelt ist. Gem. ᐅ Forderungsentkleidete Hypothek. § 1113 I 1 BGB wird dabei ein Grundstück belastet, um damit eine Geldforderung zu sichern. Die Formulierung weist schon darauf hin, dass die Hypothek streng akzessorisch zur zu sichernden Forderung ist. Diese strenge Akzessorietät spiegelt sich auch in anderen Normen wieder: So schreibt beispielsweise § 1153 II BGB vor, dass Forderung und Hypothek nicht getrennt von einander übertragen werden können. Und eben diese Akzessorietät verursacht später die Probleme beim gutgläubigen Erwerb. Die Übertragung einer Hypothek
Gem. § 1153 II BGB geht die Hypothek kraft Gesetzes über, wenn die Forderung übertragen wird. Genau genommen wird deshalb auch nicht die Hypothek, sondern eine hypothekarisch gesicherte Forderung erworben.
Forderungsentkleidete Eigentümerhypothek
Ein Zweiterwerb der Hypothek kann nicht getrennt von der Forderung geschehen. Eine isolierte Übertragung der Hypothek ist somit ausgeschlossen. Steht im Sachverhalt, dass sich die Parteien über den Übergang der Hypothek geeinigt haben, dann müssen diese Erklärungen nach dem objektiven Empfängerhorizont ausgelegt werden, vgl. §§ 133, 157 BGB. Im Zweifel wollen die Beteiligten, dass die Hypothek übergeht. Wenn hierfür die Übertragung der Forderung erforderlich ist, dann wird man die Einigung dahingehend verstehen können, dass die Beteiligten die Forderung abtreten wollen, damit die Hypothek kraft Gesetzes übergeht. 2. Wirksamkeit
Darüber hinaus fordert der Zweiterwerb einer Hypothek die Wirksamkeit dieser Einigung. Forderungsentkleidete Eigentümerhypothek. Danach bedarf der Zweiterwerb der Hypothek insbesondere der Form des § 1154 BGB. Dies ist bei der Briefhypothek die Einhaltung der Schriftform und die Briefübergabe, bei der Buchhypothek die Eintragung des Zweiterwerbers in das Grundbuch. 3. Berechtigung
Ferner ist für den Zweiterwerb einer Hypothek erforderlich, dass die Berechtigung vorliegt.
ᐅ Forderungsentkleidete Hypothek
Merke: In der Klausur wird dennoch oftmals stehen, dass A dem B "die Hypothek überträgt". In einem solchen Fall sollte man dann die Prüfung der Wirksamkeit der Übertragung zur Klarstellung wie folgt einleiten: "Zwar wollte A dem B die Hypothek übertragen. Dies ist jedoch wegen § 1153 I, II BGB nicht möglich. Deshalb ist diese Vereinbarung dergestalt auszulegen, dass die Parteien die Übertragung der hypothekarisch gesicherten Forderung wollten. " Damit zeigen Sie, dass sie den Wink aus dem Sachverhalt verstanden haben. Damit eine Hypothek auf jemanden anderen übergeht, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Abtretung der Forderung, § 398 BGB
Schriftliche Abtretungserklärung, §§ 1154 BGB
Übergabe des Hypothekenbriefs bei der Briefhypothek
Verfügungsberechtigung des Zedenten
Der gutgläubige Zweiterwerb der Hypothek
Von einem "Zweiterwerb" spricht man, wenn die Hypothek durch Übertragung des Ersterwerbers an einen Dritten erworben wird. Ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek kommt dann in Betracht, wenn entweder die Forderung oder die Hypothek nicht wirksam entstanden ist und deshalb kein rechtsgeschäftlicher Erwerb möglich war.
Gutgläubigen Hypothekenerwerb durch fingierte Forderung. Einreden aus Vertrag gegen die gutgläubig erworbene Hypothek. Wettlauf der Sicherungsgeber. Foto: ra2 studio/
Gutgläubiger Erwerb der Hypothek
Bei der Immobiliar-Klausur mit der Hypothek als Schwerpunkt muss man zwischen der Anspruchsgrundlage aus der Forderung, welche durch die Hypothek gesichert wird, und der Anspruchsgrundlage aus der Hypothek unterscheiden. Während in der Klausur die Forderung meistens durch verschiedene Zahlungen erfüllt wird, stellt sich bei der Hypothek das Problem, ob sie in Höhe des Betrages der durch Erfüllung erloschenen Forderung gutgläubig erworben werden konnte. Dann muss der Bearbeiter erklären, dass die Hypothek akzessorisch ist (§ 1153 BGB) und damit nur mit einer Forderung zusammen entstehen kann. Da die zu sichernde Forderung aber bereits erfüllt ist, erwirbt man bei einem gutgläubigen Erwerb einer Hypothek also keine Forderung. Es entsteht nur eine abstrakte Forderung, welche nur den Zweck hat, als "Stütze" für die Hypothek zu dienen.