Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung ebenso klare wie hilfreiche Feststellungen für die mietrechtliche Vertragsgestaltung im Zusammenhang mit der Umlage von Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter getroffen. Der Fall
Zu entscheiden war über das Recht eines Gewerberaumvermieters, von seinem Mieter die Grundsteuer für das Mietobjekt als Betriebskosten zu verlangen. Die Vertragsklausel war recht schlank gehalten:
" Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. (…)"
Der Mieter verweigerte die Zahlung, der streitgegenständlichen Klausel fehle es an der inhaltlichen Bestimmtheit. Umlage von Betriebskosten: Voraussetzungen | Immobilien | Haufe. Sie enthalte
weder eine abschließende Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten noch einen konkreten Hinweis auf die Betriebskostenverordnung. Die Entscheidung
Der BGH ließ die vereinbarte Klausel zur Umlage von Betriebskosten ausreichen und gab dem Vermieter Recht, verwies aber wegen der finalen Vertragsauslegung an das OLG zurück.
- Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerbemietvertrag
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Umlage Sämtlicher Betriebskosten Im Gewerbemietvertrag
So dürfen z. Grundsteuer sowie Straßenreinigungs- und Müllbeseitigungskosten nicht unter dem Oberbegriff "Grundbesitzabgaben" zusammengefasst sein. Eine Gegenüberstellung mit Kostenpositionen des Vorjahres ist nicht erforderlich - selbst, wenn es Kostensteigerungen gegeben hat (BGH NJW 08, 2260). Ob die aufgelisteten Kostenarten tatsächlich umlagefähig sind, ist demgegenüber im Rahmen der materiellrechtlichen Prüfung der Abrechnung zu entscheiden. Eine Betriebskostenabrechnung ist daher auch formell ordnungsgemäß erstellt, wenn einzelne Kostenarten nach den mietvertraglichen Regelungen nicht umlagefähig sind oder umlagefähige Kosten nicht umlagefähige Leistungen enthalten. Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerbemietvertrag. Angabe und Erläuterung des zugrunde liegenden Umlageschlüssels: Der Mieter muss aus der Betriebskostenabrechnung ablesen können, nach welchen Maßstäben der Vermieter die Kosten auf ihn verteilt hat. Werden z. die Betriebskosten nach Fläche umgelegt, sind die Gesamtfläche des Gebäudes und die Fläche des Mietobjektes anzugeben.
Gewerberaum | Aktuelles Zur Betriebskostenabrechnung Im Gewerberaummietrecht
Wurden im Mietvertrag monatliche Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter darüber jährlich abrechnen, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dabei stellt sich speziell für die Betriebskostenabrechnung nicht nur die Frage, welche Betriebskostenarten umgelegt werden dürfen, sondern auch wie die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten auf die Mieter zu verteilen sind. Für die Abrechnung gibt es verschiedene Umlage- bzw. Verteilerschlüssel, die – mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten – im Mietvertrag frei vereinbart werden können. Gewerberaum | Aktuelles zur Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht. Die unterschiedlichen Umlageschlüssel haben jedoch auch unterschiedliche Vor- und Nachteile. Umlage nach der Wohn- und/oder Nutzfläche: Quadratmeter maßgeblich Beim Umlageschlüssel "Wohn- und/oder Nutzfläche" ist zunächst die Gesamtwohnfläche nach Quadratmetern des Mietobjektes zu ermitteln. Hier wird regelmäßig die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet, in der auch Schrägen (zählen ab einem Meter bis unter zwei Metern zur Hälfte und ab zwei Metern voll als Wohnfläche), Balkone und Terrassen (zählen zu einem Viertel und bei besonders guter Nutzbarkeit zur Hälfte als Wohnfläche) sowie Wintergärten (zählen bei fehlender Beheizbarkeit zur Hälfte und bei vorhandener Beheizbarkeit voll zur Wohnfläche) berücksichtigt werden.
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Zum anderen sollte im Mietvertrag eine Regelung enthalten sein, wonach es dem Vermieter gestattet ist. einen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geänderten Kostenverteilungsschlüssel in seinen künftigen Betriebskostenabrechnungen gegenüber dem Mieter zugrunde zu legen. Umlage nach Verbrauch: Teilweise gesetzlich vorgeschrieben Dieser Verteilerschlüssel sollte immer dann verwendet werden, wenn eine Erfassung nach Verbrauch (etwa bei Wasseruhren) oder nach Verursachung (etwa beim Abfall) möglich ist. Für die Heizkosten ist die Umlage nach dem Verbrauch durch die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zwingend vorgeschrieben. Grundsätzlich sind hier 50 bis 70% der Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Die restlichen Kosten können auf die Wohn- oder Nutzfläche verteilt werden. Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl er dazu verpflichtet ist, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil um 15% kürzen, § 12 HeizkostenV. Das gilt ebenso für die Warmwasserkosten, die ebenfalls teilweise nach dem Verbrauch abzurechnen sind.
21. 04. 2011 | Gewerberaum von RA Rüdiger Bonnmann, Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Köln Auch Gewerberaummieter haben Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung, sofern der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Zwar scheidet eine unmittelbare Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB mangels Verweises in § 578 Abs. 2 BGB aus. Allerdings gilt bei der Gewerberaummiete eine Abrechnungspflicht nach § 242 BGB (OLG Düsseldorf NJW-RR 00, 279). Der folgende Beitrag stellt anhand der aktuellen Rechtsprechung vor, welche Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung bestehen und was im Unterschied zur Wohnraummiete zu beachten ist. Formelle Ordnungsmäßigkeit Folgende Mindestangaben sind laut BGH (z. B. BGH NJW 05, 219) für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erforderlich: Zusammenstellung der Gesamtkosten Angabe und Erläuterung des zugrunde liegenden Umlageschlüssels Berechnung des Mieteranteils Abzug der Vorauszahlungen des Mieters Checkliste: Das ist bei den Mindestangaben zu beachten Zusammenstellung der Gesamtkosten: Die einzelnen Kostenarten müssen getrennt voneinander dargestellt werden und dürfen nicht unter einem Oberbegriff oder einer bestimmten Kostenart zusammengefasst sein.
Der Sachverhalt In einem Gewerbemietvertrag über eine Ladenfläche in einem Einkaufzentrum war geregelt, dass der Mieter im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung auch anteilige Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen zu tragen hat. Diese Umlage war vertraglich auf 30% der Nettokaltmiete begrenzt. Der Vermieter forderte mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 eine Nachzahlung in Höhe von EUR 8. 300, 00. Der Mieter zahlte zunächst, forderte diese Kosten dann aber zurück. Er argumentierte, dass die Umlage der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung unwirksam ist. Das Urteil Zu Recht. Das Landgericht Essen hat mit Urteil vom 24. 11. 2015, Az. : 8 O 82/15 entschieden, dass es sich bei der vertraglichen Regelung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Daher unterliegt die Umlagevereinbarung den Sondervorschriften der §§ 307 ff. BGB. Die Umlage der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung hielt der Wirksamkeitsprüfung nicht stand, da mit der Vereinbarung Kosten vom Mieter gefordert wurden, die unabhängig vom Mietgebrauch entstehen und der Höhe nach nicht angemessen begrenzt waren.